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大悦城资本扩张术:盈利承诺下左手买地右手“卖子”

翁陶蓉,赵毅

今年上半年完成147亿元的重大资产重组后,久益城控股集团有限公司(000031.sz,以下简称“久益城控股”)通过资本转移迅速扩张。

9月30日,久益城控股宣布其间接非全资子公司济南久益城实业发展有限公司以31.44亿元的底价在济南获得7块商住地块。

久益城控股(Joy City Holdings)在购买大量土地的同时,此前很少出售其公司的产权,最近先后上市和转让了两个项目,但在第二次上市甚至降价后,仍然没有人感兴趣。

欢乐城加速扩张的背后是盈利的承诺。去年11月,在重组过程中,久益城控股与交易伙伴益铭公司签署的履约保证金协议显示,承诺资产(0207.hk,即久益城房地产有限公司)2018年至2020年的承诺净利润总计18.91亿元。

9月16日,欢乐城房地产发布中期业绩报告,上半年收入67.32亿元,同比增长67.2%。本期归属于公司所有者的利润为8.77亿元,同比下降48%。《中国商报》记者就收入增长为什么不增加利润的问题给欢乐城控股的相关负责人写信。截至发表之时,尚未收到任何答复。

济南31.44亿元“重型仓库”

欢乐城控股的前身是中粮地产,一家中央企业。近年来,其规模发展逐渐“落后”,并一直保持在100亿元左右。在激烈的市场竞争环境下,久益城重组的原因之一是合并中粮集团旗下的两大房地产平台,实现规模扩张。

重组完成仅半年后,欢乐城雄心勃勃,在今年的中期业绩会议上设定了“3年内步入1000亿目标”的时间表。

久益城控股的相关负责人此前在接受记者采访时表示,“公司的重大资产重组为公司的主营业务注入了商业地产元素,而商品房开发仍然是公司的主营业务。然而,公司的资产和业务结构在重组后发生了重大变化,形成了住宅销售、商业房地产、酒店业务、物业开发管理和其他房地产服务等多业务部门。”

并购重组后,a股和h股上市平台明确了各自的主要业务结构。其中,a股欢乐城控股(Joy City Holdings)涵盖住宅地产和商业地产一体化的全方位房地产业务,而港股欢乐城地产专注商业地产,开发复杂平台。

同策研究所首席研究员张宏伟告诉记者,“经过重组和更名后,欢乐城的主营业务仍然是房地产开发,品牌认可度更高,尤其是在欢乐城所在的城市。整合后,可以消除同业竞争,更好地协调内部资源配置或城市布局。”

根据2019年中期财务报告数据,欢乐城上半年征地成本为5800元/平方米,较去年同期8000元/平方米的平均征地价格下降33%。两个上市平台的融资效果明显。

然而,欢乐城距离达到1000亿元的规模还有很长的路要走。根据财务报告,欢乐城控股上半年实现营业收入182.71亿元,净利润29.88亿元,归属于上市公司股东的净利润19.32亿元。欢乐城房地产上半年实现营业收入67.32亿元,集团利润16.90亿元,归属于公司所有者的利润8.77亿元。

为了加快规模扩张,欢乐城今年以来明显加快了征地步伐。

在土地储备方面,欢乐城控股上半年在重庆、苏州、宁波、三亚等城市新增9块地块,总容量103.38万平方米。7月至8月,欢乐城在昆明、台州、江门和沈阳新增4个项目,总容量138.6万平方米。相应地,中粮地产在2018年通过公开市场招标仅收购了8块地块,总用地面积仅约56万平方米。

欢乐城控股首席会计师徐汉平(Xu Hanping)在中期业绩会议上表示,香港股票平台未来也将提高销售比率。一方面,他们会重视写字楼、购物中心和酒店的运营;另一方面,它将加强发展努力,并在未来看到数量的变化。

值得注意的是,欢乐城今年的重点布局区域主要是二线城市和强势三线城市,首次进入济南时将会储备充足。

截至9月底,欢乐城地产以31.44亿元的价格,在济南拿下7块土地,一块用于商业和金融用途,另一块用于城市住宅用途,总规划建筑面积为76.76万平方米。关于该地块的收购原因,乐城地产表示,该地块位于济南市鲤城区黄金地段,适合商业和住宅综合开发。

张宏伟指出,就商业地产总量而言,二线、三线及以下城市有盈余,但就区域结构或部分行业而言,仍存在市场缺口。好的商业项目不多,大多缺乏独特的购物体验,具有低成本融资能力和专业经营管理能力的开发商更少。

资产转移的现金流

在此之前,鲜少出售公司产权的欢乐城控股(Joy City Holdings)已经在不久的将来相继列出了两个转让项目。然而,在第二次上市甚至降价之后,仍然没有人感兴趣。

9月24日,北京产权交易所披露了“北京杜明房地产开发有限公司100%股权”转让信息,报价为1.19亿元。实际转让方为乐城控股子公司鹏远发展(越秀)有限公司,比首次上市时低1325万元。

北京中粮万科房地产开发有限公司也是第二次上市。9月18日,欢乐城控股披露了“转让北京中粮万科50%股权”的转让信息,转让价格为7.96亿元,要求一次性支付。其中,北京杜明公司注册地位于北京市顺义区。它是杜明花园社区的物业经理。它的主要资产是杜明花园社区的支持俱乐部。杜明花园一期、二期和三期共有282户家庭。有346个地下停车位和64个非捐赠停车位。

值得注意的是,北京杜明公司净利润由盈余转为赤字,2018年净利润为663.77万元,2019年上半年净利润为-83.46万元。

北京中粮万科成立于2009年,中粮地产(北京)和北京万科分别持有50%的股份。主要业务包括房地产开发、室内装饰工程设计专业承包、商品房租赁等。

与亏损资产相比,北京中粮万科的财务指标相对可观。数据显示,北京中粮万科公司2018年营业收入为4.07亿元,净利润为2.36亿元,而2019年上半年营业收入为1.79亿元,净利润为1.13亿元。

为什么我们要出售高质量的资产并获得可观的利润?“主要原因是在同一个行业竞争,”中国金融科学院博士后研究员林之林告诉记者。尽管北京中粮万科净利润为正,但增长疲软,由万科和中粮共同拥有。相反,它在一定程度上与自己竞争,导致跷跷板,不利于刚刚合并的欢乐城(Joy City)的资产重组和资源组合。"

此外,随着欢乐城的快速扩张,对资本的需求也逐渐增加。根据财务报告,欢乐城控股今年上半年的财务支出从4.25亿元增加到8.19亿元,同比增长92.60%。财务报告主要是由于本期金融机构贷款及相应利息支出增加。

传统的重资产模式无法满足欢乐城控股的扩张需求。通过核心资金杠杆化资本授权,它已经成为欢乐城规模扩张的新的重要砝码。

注入并购基金的商业资产

以北京西单欢乐城为起点,在接下来的10年里只开放了8个购物中心。“缓慢”的扩张给业界留下了欢乐城的印象。如何“快速”成为欢乐城亟待解决的问题。

与住宅业务相比,欢乐城商业地产业务的扩张速度近年来相对明显。只有四个项目,Xi安乐城、杭州乐城、上海长风乐城和昆明乐城,将于2018年开业。截至今年6月,经营项目已增加到12个(包括管理出口项目),经营面积超过200万平方米。与此同时,它有9个在建项目,包括欢乐城和欢乐城李淳风项目。

对于商业房地产项目来说,传统的重资产模式的扩张速度相对较慢,通过对轻资产的收购、改造和转换,将比企业自建速度更快。

8月31日,欢乐城宣布,欢乐城房地产最近签署相关协议,将其持有的与上海长风欢乐城和Xi安欢乐城项目资产相关的股权注入海外并购转化基金。上海长风欢乐城资产的股权交易对价为9200万元,Xi安欢乐城资产的股权交易对价为1.15亿元。

本次交易的受让方为在开曼群岛注册的并购转换基金,基金规模为62.7亿元。主要贡献者包括董尧、雷科等。资产注入后,欢乐城将通过海外并购转换基金享有基础资产权益,基础资产不再纳入公司合并报表范围。

欢乐城正在逐步从传统的发展模式向大型资本管理模式转变。迄今为止,欢乐城已经持有三只房地产基金。2019年上半年,投资物业及相关物业管理服务租金收入增长28.7%。潘和林指出,“欢乐城之所以喜欢转换资金,是因为它可以实现轻运营,采用基金化运营,可以实现资金的长期合作,缩短项目建设周期,尽可能避免市场波动和风险。”

欢乐城控股董事长周政曾表示,欢乐城未来将会以三种模式扩张:一是对于新项目,尤其是综合体,将引入合作方进行联合开发;第二,社会股并购项目将以基金方式启动。第三,对于出口管理项目,欢乐城也将有权在未来以较低的成本购买一些股份。

从房地产金融的发展趋势来看,基金化经营是未来商业房地产发展的重要方向。与此同时,国内商业地产也面临起步晚、规模小、类型不全、发展粗糙、流程不健全等问题。潘和林认为,如果商业地产的购买和建设都经过了调查、规划、招商和运营的所有程序,光是急于求成是不够的。金融属性的增加使得轻质资产成为主流,降低了商业房地产的资产门槛。因此,应该注意风险的防范。

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