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北京三宗宅地成交,央企拿地优势突显

9月25日下午,北京市国土资源局再次忙碌起来。十几家住宅企业聚集在一起,目标是十六庄、瀛海和庞各庄三个家庭。这一次,土地拍卖引起了很多关注。除了更好的土地,目前的市场环境已经变得苍白。开发商对征地的热情可以反映他们对市场的看法。

这三块地忽冷忽热。尽管没有成交,庞各庄地块的底价还是关闭了。另一边的瀛海地块备受青睐,经过30多轮竞标,最终结果揭晓。同一天,中海、保利和金茂成为这三处房产的最终竞标者,所有中央企业都分配了这些房产,再次凸显了它们强大的土地收购实力。

中海、保利和金茂瓜分食品

丰台十六庄地块是此次出售的三块地块中唯一不限制价格的地块,也就是北京罕见的纯商品房地块。虽然该地块的开发商在后期有很大的经营空间,但十六庄地块本身具有复杂的性质。除住宅建筑外,投标人还需建设公共交通设施和社会停车位,并免费移交给北京共联公路联络有限公司。同时,投标人还需要建设机构养老设施和文化设施,并免费移交给相关主管部门。

对于已经在十六庄附近开发了北京金茂大厦的金茂来说,赢得另一座城市将有助于加深其在该地区的影响力。最终,该地块被金茂和盛财团中标,投标价格为28.2亿元,溢价为5.66%。

对于瀛海小区,中海应该是最佳人选。中国海运曾经在瀛海拥有两处房产,现在又第三次竞争了。该地块是此次售出的三个住宅中最具竞争力的,吸引了七家开发企业和财团的签约。经过30多轮招标,中海以32.7亿元的价格中标,溢价25.77%。这是今年下半年以来北京土地市场较高的溢价水平。

最没有悬念的是庞格庄地块,该地块没有进入现场招标过程,被保利以33亿元的底价中标。但这也是泡利在2017年11月之后,也就是近两年之后,在公开市场上获得的土地。

中央企业掌权。

在北京市场,这三处房产都是中央企业所有,而在全国范围内,这一趋势也在蔓延。在北京地块被征用的同一天,中国海运以19.67亿元的价格征用了宁波的土地,以12.4亿元的价格征用了上海的土地。9月20日,中海以11.47亿元赢得长春土地。9月11日,中国海运以5.6亿元赢得了Xi安地块。

据中学数据显示,1月至8月,中海地产以667亿元的征地金额在全国房地产企业名单中排名第五,自9月以来,中海地产的快速发展趋势并未减弱。

金茂和泡利有相同的趋势。在中学排名中,金茂和保利从1月到8月分别获得293亿元和675亿元,分别排名第19和第4位。也是在北京地块被拿下的同一天,保利以39.71亿元赢得了浙江地块,同时也以42亿元拿下了佛山旧的改造地块。22日,保利获得广州增城旧改造项目,总投资120亿元。20日,保利以6.25亿元赢得长春土地。

如此大量的土地收购得到了较低融资成本的支持。随着5月中国银监会第23号文件的发布,融资紧张气氛开始蔓延。次年7月,信托公司受窗口指引的消息再次传来,融资环境继续恶化。当中小住宅企业融资成本达到15%时,中央企业的融资利率仍然很低。

今年7月8日,中国海运发行了低至2.90%的港元票据,刷新了同业最低利率。中信建设投资统计显示,2014年至2018年,中国航运融资成本分别为4.3%、4.2%、4.76%、4.27%和4.3%,最高不超过5%,长期稳定性约为4.3%。

7月23日,中国金茂宣布发行由方兴广耀有限公司发行、中国金茂担保的2029年到期5亿美元的优先担保票据。这张美元钞票的利率是4.25%,这是目前海外较低的利率成本。

融资优势使金茂积极增加仓储。根据2019年半年度报告,今年上半年金茂在土地收购上的支出为271.5亿元,销售额为784.56亿元,占销售额的34.6%。经历了不断的扩张后,金茂在下半年迎来了“黄金大师”。7月26日,中国金茂宣布平安人寿计划认购中国金茂17.87亿股,每股4.8106港元。配售完成后,中国金茂控股股东中化集团将持股比例从49.71%降至35.1%。认购扩大后,平安资产管理香港将持有中国金茂已发行股本的15.2%,成为中国金茂的第二大股东。

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